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关于保持房地产市场平稳健康发展的实施方案》(钦政办[2015]86号)政策解读

一、我市出台《关于保持房地产市场平稳健康发展的实施方案》(下称《实施方案》)的背景是什么?
国务院总理李克强在今年初两会结束后,召开新闻发布会,明确今后我国房地产调控的原则是:1.强化地方政府合理调控房地产市场责任;2.房地产市场分类管理、因地制宜、分城施策;3.支持居民自住和改善性住房要求,促进房地产市场平稳健康发展。也就是说,今后国家不搞一刀切,由地方政府根据各地实际情况自行制订调控措施,调控的责任和制订政策主动权落实到地方政府。
我市出台《实施方案》,是依据自治区住房城乡建设厅、自治区国土资源厅印发《关于保持全区房地产市场平稳健康发展的指导意见》和中共钦州市委员会、钦州市人民政府《关于精准施策做好稳增长工作的意见》文件精神,结合我市房地产市场的实际情况而制定的。其主要目的,推动我市房地产的开发和销售,有效释放我市刚性住房需求和大力支持改善性住房需求,提高市民居住水平、改善我市房地产经营环境,保持我市房地产市场平稳健康发展。
二、《实施方案》包含哪些方面内容?
《实施方案》包含五大部分内容。第一部分是拓展商品房销售方面,主要从实施棚户区改造安置住房“以购代建”和公共租赁住房“以购代建”、“以租代建”政策、财税优惠政策、调整公积金贷款政策等扩大销售渠道,加快商品住房的销售。第二部分是金融支持方面,主要是从加大对房地产开发企业和购房人的贷款支持力度、建立房地产融资应急帮扶机制三个方面落实国家差别化住房信贷政策,进一步支持房地产开发企业。第三部分内容是优化房地产市场开发建设环境方面,通过允许企业申请缓缴报建费用办理预售、清理一些不利于房地产市场发展的相关政策措施及收费,打破供水部门的行业垄断,降低房地产开发成本等措施,进一步优化房地产市场开发建设环境,促进房地产市场平稳健康发展。第四部分是完善土地供应机制方面,主要从合理确定土地供应规模和节奏、建立房地产用地批后跟踪服务机制、促进房地产用地结构调整三个方面,完善土地供应机制。第五部分内容是加强市场分析监测方面,通过加大房地产市场信息公开力度、建立住房交易日报制度以及二手房网签制度、正面引导舆论三项措施进一步完善房地产市场预警机制。
三、《实施方案》8月1日正式实施之后,市民在我市购买商品住房能享受哪些优惠?
在《实施方案》实施后的三个月内,群众购买商品住房都可以得到财政的契税补贴。补贴标准按已缴契税为基数,其中8月1日至8月31日期间购房契税补贴比例为80%,9月1日至10月31日期间购房契税补贴比例为50%。契税按先征后补原则,核实的日期以商品房买卖合同备案的日期为准,具体操作为:由购房人持商品房买卖合同备案证明、契税发票向市住建委提出申请,市住建委审核后送市财政局核定,核定后统一拨付资金到市住建委,由市住建委发放购房人。
此外,对购房者的套数认定标准进一步放宽,购房的相关手续也得到了进一步简化。对购房人住房套数认定不包括其自建房、房改房、继承房、征迁安置房和已偿清贷款的住房,其拥有的住房套数只在购房所在地房屋登记机构查询。房屋登记机构出具的查询证明只载明购房人拥有一手商品住房的套数情况。购买首次改善性住房,也就是房产持有人为改善居住环境首次换房的改善性置业,也将按照首套房认定。
四、外地人在我市购房还能享受怎样的优惠政策?
为支持外地人及港澳台同胞、海外华侨在我市购房置业,我市还出台了以下优惠政策:
(一) 非本市户籍人口在本市范围内购买商品住房办理网签、贷款等手续无需提供纳税证明或社会保险缴纳证明;
(二) 取消境外机构、个人及海外华侨、港澳台同胞在钦州限购一套商品住宅的规定。
五、市民在购买二手房时能享受怎样的政策优惠?
个人转让购买超过2年(含2年)的普通住房,免征营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人购买不足2年的住房对外销售的,将全额征收营业税。
六、市民使用公积金购房能享受哪些优惠政策?
首先,落实北部湾经济区四市内同城贷款和广西区内异地贷款政策;其次,对住房公积金缴存职工的贷款申请,不再查询借款人家庭持有住房套数和商业性住房贷款次数。缴存职工家庭首次使用住房公积金贷款购买普通自住住房的,最低首付款比例降低为20%,对已结清首次住房公积金贷款再次申请使用住房公积金贷款购买普通住房的,最低首付款为30%。
此外,不但允许预提住房公积金交付首期房款,对职工新购买、建造自有产权住房的,不论房屋套数及贷款次数,均可提取住房公积金。
七、《实施方案》实施后,我市房地产企业将能享受到哪些优惠政策?
首先,《实施方案》实施之后,允许房地产开发项目以房屋作担保承诺缓缴报建费用,先行办理商品房预售许可。房地产开发项目的报建费,在开发企业作出缓缴书面承诺后,推迟至办理《商品房预售许可证》时缴清。如选择本市施工企业承建的分期开发项目,且已交清农民工资保障金,可发给项目《建设工程规划许可证》、《施工许可证》的复印件,开发企业申请办理《商品房预售许可证》时,由企业提供与所欠报建费用总额相当的未销售、抵押、查封的房屋作缴费担保承诺申请,在房产交易系统上予以限制后,先予办理商品房预售许可,在下一次办理预售时或承诺期内(以最先达到为准)必须缴清上一次欠费。
其次,在供水方面引入市场竞争。供水部门对住宅小区提供建设规范标准,由房地产开发企业自主委托设计供水方案上报供水部门审核同意后自主确定施工单位建设。竣工后,由房地产开发企业向供水部门申请验收,验收合格后交由供水部门接管,供水部门直接抄表到户,计量收费。
第三,调整土地增值税清算方法,实行层高系数法分摊建筑安装工程费,减轻房地产企业税收负担。
八、实施棚户区改造安置住房“以购代建”和公共租赁住房“以购代建”、“以租代建”政策,对我市房地产有什么作用?
通过对棚户区改造采取了“以购代建”,对公共租赁住房采取了“以购代建”、“以租代建”政策”的措施,逐步取消棚户区改造和公租房实物配建,由安置户直接通过市场购买住房来解决安置问题,能够有效打通我市棚户区改造与房地产市场存量上的通道,有效地消化商品房存量。“以购代建”的房源选定由市政府采购中心通过竞争性谈判方式实行采购,从而把房源的价格压在一个比较合理的水平上。通过这个措施,形成联动效应,既可以促进我市商品住房的销售,也可以提高保障性住房人群的居住环境。


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