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2022-11-23 08:52

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最后,保持增值税税率和征收率调整的同步性,使小规模纳税人和一般纳税人共享减税降费的改革红利。
房地产企业三大税种的计算和缴纳,因为都采用了预缴的方式(企业所得税不是预缴概念,这里姑且称之),因此同一税种不同阶段有不同的缴纳方式,同一阶段三大税种也各不相同,且实务中存在许多争议点。让我们从最繁琐的土地增值税说起。
土地增值税暂行条例:“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。”条例虽然说:预征土地增值税的截止时点为项目竣工结算前,但实际操作中,土增税的预缴时点远比这个时点要晚,一直要晚到土地增值税的清算为止。所以讨论土地增值税的缴纳,我们可从清算申报日前、清算期间(申报日至清算结果出来)、清算后三个时间段来讨论。
二、清算期间的土地增值税缴纳1、继续按预征率预缴,等清算结果出来后,再按清算结果多退少补。有部份地方为减少退税频率,规定普通住宅如清算申报时符合免税条件,对清算期间的普通住宅销售停止预缴土地增值税。
2、按清算申报时成本进行“模拟扣除”缴纳。如有些地方规定:清算期间,按三分法分别计算增值额、增值率,缴纳土地增值税。其扣除项目金额按申报时的单位建筑面积扣除项目金额乘以销售或转让面积计算。等清算审核结论出来后,再根据重新确定的单位建筑面积扣除项目金额,办理税款补退手续。
清算后销售尾盘的申报缴纳,按国税发[2006]187号文件规定:“在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。”因此,尾盘的土增税缴纳,大的规则是明确的。不明确或有争议地方主要有:
4、纳税时点问题。土地增值税预缴,一般“收到钱就缴税”,一套房可能有多次预缴。但销售尾盘的土增税,一定是按一套房一套房来计算缴纳的,在不同收款模式下,什么时候确认土增税收入并产生纳税义务是个问题。合同签订日?合同约定收款时间?实际收到钱?开票?交房?政策对此规定的比较模糊,实务中好多纳税人采取了最简单“开票就申报”方式。XX地方的规定比较具体且科学,值得借鉴:钦州的注册公司增值税政策
全面推开营改增已经近3个月了,随着相关政策的不断完善,土地增值税清算日渐成为税务关注的焦点。而营改增后土地增值税如何缴纳,也同样成为纳税人关注的主要问题。本文将土地增值税清算中热点的几个问题做一整理,希望帮助到广大纳税人。
1、收入是否包含增值税?
财税[2016]43号规定,土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
税总函[2016]309号规定,纳税人预缴土地增值税,以及进行土地增值税清算时取得的货币收入、实物收入、其他收入以及视同销售收入,均为不含增值税收入。
结论:土地增值税无论预缴还是清算,计税依据均不包含增值税。
2、土地增值税清算时扣除项目是否包含增值税?钦州的注册公司增值税政策
3、与转入房地产有关的税金包含增值税吗?

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